양도소득세는 부동산을 매도할 때 내야 하는 세금입니다. 물론 소득세의 일종이기 때문에 소득이 있어야 납부를 하는 것이지만 대체적으로 부동산을 이슈에 의해서 구입하지 않았다면 대부분은 시간에 따라서 올랐기 때문에 이득을 보고 팔 수 있을 것입니다. 그렇다면 양도세가 얼마가 나올지 궁금해 할 수 있는데요. 이때 간편하게 대략적인 금액을 알 수 있는 국세청 제공의 자동 계산기의 사용 방법을 알아보겠습니다.
준비물
- 인터넷이 가능한 컴퓨터
계산기 사용
- 검색엔진 검색 - 홈택스 - 접속 - 세금 모의계산 - 양도소득세 자동계산 - 양도세 간편계산 - 금액 입력 - 계산
계산기 바로 이동하기
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양도소득세 계산 방법
국세청 홈택스의 메인화면입니다. 첫 화면에서 여러 가지 일을 하기 위한 메뉴들이 많습니다. 처음 들어오면 헷갈릴 수 있을 정도인데요. 이 중에서 제가 체크한 빨간 네모 박스의 세금 모의계산을 클릭하면 됩니다.
세금 모의계산 서비스에는 여러 종류가 있습니다. 저번에는 증여세 계산기를 올렸었는데요. 또한 양도세 말고도 비과세 감면 및 조정대상지역 여부 확인과 종합부동산세, 상속세, 개별소비세를 계산할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다.
양도세 계산기의 화면으로 들어가면 팝업으로 뜨는 안내 내용입니다. 이미 부동산을 팔았다면 예정신고 기간 내에 세금을 납부해야 한 다는 말과 함께 단지 세액계산만 제공하는 서비스로 전자신고가 이루어지는 것은 아니라는 주의사항이 뜨고 있습니다.
또한 전자신고도 함께 되는 것은 아닌 것도 맞지만 이는 내가 간략하게 계산을 해볼 수 있는 곳입니다. 여기서 한 것을 그대로 100% 믿을 수는 없습니다. 서비스 제공은 믿을 수 있지만 내가 신고를 해야 하는 부분들을 놓칠 수 있기 때문입니다. 그래서 정확한 신고까지는 전문가 세무사의 도움을 받아야 합니다.
계산기의 종류가 많은 것 같습니다. 가장 기본적인 부분부터 분양권, 시설물 이용권, 주식 계산기, 등기자료와 함께 최초 취득가액을 모를 때와 여러 부동산을 양도할 때의 계산기입니다. 이런 부분들은 특수한 부분이기 때문에 우선 넘어가겠습니다.
오늘 여기서 알아볼 부분은 주식, 골프회원권과 같이 특수한 경우가 아닌 1개 주택을 양도할 때의 상황을 예로 들어 계산기의 사용 방법을 숙지 후 어떤 식으로 확인할 수 있는 법을 알아보는 것입니다.
즉, 평범한 상황의 1개 주택을 양도세를 확인하고 싶을 때는 로그인도 필요 없이 제일 위쪽의 빨간 네모 박스의 계산기를 클릭하면 됩니다.
날짜와 물건 종류, 금액 등을 넣을 수 있습니다. 거래금액에서 중요한 부분은 취득가액 및 기타 필요경비에 조회 부분을 클릭하면 세세하게 넣을 수 있는 부분이 있습니다. 자세한 금액을 넣으면 추후 양도세의 절세효과를 볼 수 있습니다.
필수 입력 값은 세금 계산을 위해서 반드시 입력해야 합니다. 그러나 필수가 아니라도 반듯이 입력을 하면 할수록 좋습니다. 빈칸들을 입력하면 취득부터 양도까지의 비용으로 생각하고 기준가를 낮출 수 있는 효과를 볼 수 있습니다.
즉, 빈칸을 최대한 넣으면 세금을 조금이라도 줄일 수 있습니다. 아래는 예시로 넣은 금액입니다.
- 양도가액 - 9억 원
- 취득 가격
- 매입 가격 - 6억 원
- 취득세 - 6백만 원
- 등록세 - 5십만 원
- 법무사 비용 - 1백만 원
- 취득 중개수수료 - 1백5십만 원
- 기타 필요경비
- 자본적 지출액 - 2천만 원(발코니 확장 공사 등)
- 양도 중개수수료 - 3백6십만 원
- 양도소득 기본공제 - 2백5십만 원
임의로 넣은 금액에서 보면 취득세와 같은 세금도 세금 계산에서 혜택을 주고 있습니다. 또한 많은 분들이 가장 아까워하는 부동산 수수료도 차익 계산에서 혜택을 볼 수 있습니다. 즉, 부동산이 많이 올랐을 때를 생각하면 부동산 수수료를 깎으면 깎을수록 나중에 세금을 더 내야 한다는 것입니다. 이렇게 보면 무조건 복비를 할인받는 것만이 정답은 아니네요.
그리고 마지막으로 양도소득 기본공제가 있습니다. 이는 1년에 딱 한번 부동산, 주식 각각 나눠서 2백5십만 원의 공제를 받을 수 있습니다. 부동산을 1년 동안 여러 개 양도를 해야 한다면 그중에 1개의 물건에만 받을 수 있는 공제입니다. 너무 급한 상황이 아니라면 시기적으로 1년에 하나씩 나눠서 매매를 한다면 각각 받을 수 있습니다.
비과세 등 조정대상지역 해당 여부입니다. 미등기 등은 특별한 경우이기 때문에 건드리지 않으면 됩니다. 그리고 4번째에 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당한다면 기본이 "아니요"로 되어 있습니다. 해당 버튼을 "예"로 전환하면 계산 시 1세대 1 주택 혜택을 받을 수 있습니다.
마지막은 가장 중요한 조정대상지역 여부입니다. 매도하는 물건의 위치를 생각하면 됩니다. 해당 지역의 유무를 모른다면 조정대상지역의 버튼을 클릭하고 찾아볼 수 있습니다. 2022년 11월 12일 현재 서울특별시는 전부라고 보면 될 것 같습니다.
모든 것을 입력 후 세액 계산하기를 클릭하면 지금과 같은 화면을 볼 수 있습니다. 가장 상단에 뜨는 범례는 크게 중요하지 않고 창을 살짝 내리면 나오는 양도소득세 간편 계산(부동산) 표가 중요합니다. 표에서 자진 납부할 세액 등 전체 세금이 자동으로 계산되어 보이고 있습니다.
저는 예시로 1세대 1 주택 비과세 혜택도 받지 아니하고 모든 경비를 넣어도 총 2억 6천7백만 원 정도의 양도 소득을 올렸다고 나왔습니다. 금액 자체가 상당하기에 소득세도 그만큼 많이 나온 것을 볼 수 있습니다. 지금과 같이 많은 소득을 올렸을 때 가장 줄이는 것은 전문 세무사에게 일을 맡기는 것도 한 가지 방법일 것입니다.
그러나 우선적으로 대략적으로나마 금액이 어느 정도 나올 것인지 알고 있어야 계획을 세울 수 있기 때문에 지금과 같이 간단한 자동 계산기라도 이용을 하는 것입니다. 국세청 양도세 계산기는 전자신고 등을 자동으로 되지 않습니다. 또한 내가 입력한 금액 등에는 놓친 부분이 있을 수 있기 때문에 참고용으로 사용하는 것이 가장 좋습니다. 실제 양도가 일어나 큰 금액을 신고해야 할 때에는 전문 세무사에게 일을 맡기는 것이 가장 좋습니다.
증여세 계산기 - 국세청 홈택스에서 셀프 자동 계산
요즘 부동산에서 매매 거래가 되는 계약건에서 이상 거래가 많다는 소리가 들립니다. 이상 거래란 모르는 매도자와 매수자가 만나 시장 체계에서의 계약이 아닌 아닌 사람인 지인과의 거래입니
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